ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ:
15/04/2020
Ο δικηγόρος Κωνσταντίνος Καλλίας ενημερώνει τους πολίτες για όλα όσα συμβαίνουν την εποχή του κορονοϊού
Βρισκόμαστε εν μέσω της παγκόσμιας πανδημίας του κορωνοϊού και η παράλυση
ενός μεγάλου τμήματος της οικονομικής δραστηριότητας δεν ήταν δυνατόν να αφήσει
ανεπηρέαστο τον χώρο των εννόμων σχέσεων του ιδιωτικού δικαίου. Οι αλλαγές που
έχουν επιφέρει τα εκτεταμένα προληπτικά μέτρα προστασίας της ανθρώπινης ζωής
που λαμβάνονται τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό, καθιστούν ‘σχεδόν
αδύνατον το τελευταίο διάστημα στις οικονομικά πληγείσες επιχειρήσεις να
ανταπεξέλθουν στις τρέχουσες οικονομικές και συμβατικές τους υποχρεώσεις.
Η κυβέρνηση επιδεικνύοντας γοργά αντανακλαστικά ταυτόχρονα με την λήψη
μέτρων για την αντιμετώπιση της εξάπλωσης του ιου, στην προσπάθεια της να
στηρίξει την κοινωνία και την επιχειρηματικότητα, εισήγαγε δραστικές νομοθετικές
ρυθμίσεις, προκειμένου τουλάχιστον σε ενεστώτα χρόνο να αντιμετωπιστούν
επιτυχώς βασικά προβλήματα, όπως μεταξύ άλλων η καταβολή επιδομάτων σε
μισθωτούς και επαγγελματίες, η αναστολή καταβολής ΦΠΑ, η αναστολή εξόφλησης
επιταγών, η μείωση 40% στην καταβολή του ενοικίου επαγγελματικής στέγης κλπ
Από τις παραπάνω ρυθμίσεις, αυτή που αφορά τις επαγγελματικές μισθώσεις είναι
και αυτή που σε ορισμένες περιπτώσεις προκαλεί εντάσεις στις σχέσεις μεταξύ
ιδιοκτητών/εκμισθωτών και μισθωτών. Συγκεκριμένα η ερμηνεία και η εφαρμογή της
Πράξης Νομοθετικού Περιεχομένου (ΠΝΠ) της 20.03.2020 (ΦΕΚ Α’ 68/20.03.2020)
που αφορά, μεταξύ άλλων, και στην μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος
επαγγελματικών μισθώσεων κατά ποσοστό 40%, έχει δυστυχώς αποτελέσει
αδικαιολόγητα πεδίο έριδας, είτε γιατί οι ιδιοκτήτες/εκμισθωτές θεωρούν ότι θα
έπρεπε να έχουν ενημερωθεί εγκαίρως από τους μισθωτές, είτε επειδή σε κάποιες
περιπτώσεις ιδιοκτητών-εκμισθωτών δεν έχουν γίνει αντιληπτές οι διακρίσεις των
επιχειρήσεων και των επαγγελματιών που τελικώς υπάγονται στην εν λόγω Πράξη
Νομοθετικού Περιεχομένου σχετικά με τις επαγγελματικές μισθώσεις.
Στα πλαίσια της καλής πίστης και συναλλακτικής ηθικής και προς αποφυγή
παρεξηγήσεων, οι μισθωτές οφείλουν να ενημερώνουν άμεσα τους εκμισθωτές σε
σχέση με την κατηγορία στην οποία υπάγεται η επιχείρησή τους καθώς και εάνπροτίθενται να υπαχθούν στις ευνοϊκές διατάξεις για καταβολή μειωμένου
μισθώματος. Η επικοινωνία και άμεση συνεργασία και συνεννόηση με τον λογιστή-
φοροτεχνικό είναι το κλειδί προκειμένου κάθε μισθωτής να κινηθεί νόμιμα και να
προστατευθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Το σύστημα «ΕΡΓΑΝΗ», στο
οποίο ο λογιστής του μισθωτή οφείλει να καταχωρεί υποχρεωτικά την δήλωση για
υπαγωγή στις ευεργετικές διατάξεις περί μειωμένου μισθώματος, διασφαλίζει στο
ακέραιο, μέσω του αυτοματοποιημένου, συστήματος ελέγχου που διαθέτει, ότι
κανένας μισθωτής, επωφελούμενος της καταστάσεως, δεν θα καταβάλει μειωμένο
μίσθωμα χωρίς να το δικαιούται. Ο μισθωτής οφείλει να παρουσιάσει στον
εκμισθωτή αντίγραφο της σχετικής δήλωσης που υπέβαλε στο σύστημα «ΕΡΓΑΝΗ».
Πρέπει δε να τονιστεί ότι τα συγκεκριμένα νομοθετικά μέτρα έρχονται να
προστατέψουν τους μισθωτές οι οποίοι ήταν και μέχρι την πανδημία συνεπείς με τις
συμβατικές τους υποχρεώσεις και όχι τους επανειλημμένως δύστροπους μισθωτές
που προ του χρόνου της πανδημίας απέφευγαν την εμπρόθεσμη καταβολή των
μισθωμάτων.
Έτσι λοιπόν, η έγκαιρη ενημέρωση και επικοινωνία στα πλαίσια καλής πίστης μεταξύ
των εκμισθωτών και των μισθωτών επιβάλλεται, όπως επιβάλλεται και η συνεχή
επαφή και επικοινωνία όλων με τον λογιστή/δικηγόρο τους, λόγω των συνεχών
εξελίξεων των μέτρων. Σε κάθε περίπτωση προς αποφυγή αντεγκλήσεων και
αμφισβητήσεων περί του δικαιώματος της μείωσης ακολουθεί μία σύντομη
επισήμανση των σχετικών διατάξεων:
Ειδικότερα, η Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου που αφορά, μεταξύ άλλων, και
στην μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος επαγγελματικών μισθώσεων,
διακρίνει και κατατάσσει τις επιχειρήσεις/δραστηριότητες σε δύο κατηγορίες:
Η πρώτη κατηγορία (ρυθμιζόμενη από 20.03.2020 με το άρθρο 2 παρ. 1 της εν λόγω
ΠΝΠ) αφορά στις επιχειρήσεις, για τις οποίες έχουν ληφθεί́ ειδικά και έκτακτα μέτρα
περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας όπως π.χ. εστιατόρια,
τουριστικά καταλύματα, ξενοδοχεία, καφετέριες, καταστήματα ρούχων, υποδημάτων
κλπ, τα οποία «έβαλαν λουκέτο» υποχρεωτικά, δια νόμου, με πράξη δημόσιας Αρχής
και για το λόγο αυτό, σύμφωνα με τις διατάξεις της εν λόγω ΠΝΠ, απαλλάσσονται
από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τους μ%νες Μάρτιο και Απρίλιο 2020. Τέλος χαρτοσήμου και ΦΠΑ κατά περίπτωση
υπολογίζονται εκ νέου και επιβάλλονται επί του μισθώματος που προκύπτει από την
ανωτέρω μερική καταβολή. Η εν λόγω δε μερική μη καταβολή του μισθώματος δεν
γεννά δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης εις βάρος του μισθωτή δεν κινδυνεύει
δηλαδή με έξωση ο μισθωτής. Δεν γίνεται επίσης κάποια διάκριση σε εποχιακές
επιχειρ%σεις και δεν ενδιαφέρει το γεγονός ότι αυτές κατά την συν%θη πορεία
των πραγμάτων θα παρέμεναν κλειστές κατά τους μ%νες Μάρτιο και Απρίλιο,
%τοι πριν την έναρξη της σεζόν. Πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι στην πράξη, επειδή
ο Μάρτιος είχε σε πολλές περιπτώσεις προκαταβληθεί από τους μισθωτές χωρίς την
απαλλαγή του 40%, η καταβολή του μηνός Απριλίου από τους μισθωτές δύναται να
συμπεριλάβει και την απαλλαγή του μηνός Μαρτίου αναδρομικά.
Η δεύτερη κατηγορία (ρυθμιζόμενη από 10.04.2020 με το άρθρο 2 παρ. 3 της εν λόγω
ΠΝΠ) ήρθε να προστεθεί πρόσφατα και αφορά στις επιχειρήσεις/δραστηριότητες που
έχουν πληγεί δραστικά (όχι αυτές που έβαλαν λουκέτο) από την επιδημία του
κορωνοϊού COVID-19 και περιλαμβάνονται στην λίστα των πληττόμενων ΚΑΔ του
Υπουργείου Οικονομικών (πχ λογιστές, μηχανικοί κλπ). Οι επιχειρήσεις αυτές
απαλλάσσονται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος
μόνον για τον μ%να Απρίλιο του έτους 2020. Οι πληττόμενες αυτές επιχειρήσεις, σε
αντιδιαστολή με τις επιχειρήσεις της πρώτης κατηγορίας (κλειστές με κρατική
εντολή), δεν έχουν υπαχθεί σε καθεστώς υποχρεωτικής αναστολής λειτουργίας.
Μπορεί να υπολειτουργούν, μπορεί ο τζίρος τους να παρουσιάζει κατακόρυφη πτώση
ή και όχι, ωστόσο δικαιούνται να λειτουργούν και η Κυβέρνηση, για τον λόγο αυτόν,
αποφάσισε να τις υπαγάγει στις διατάξεις περί απαλλαγής από την υποχρέωση
καταβολής του 40% του μισθώματος μόνο για τον μήνα Απρίλιο 2020.
Να σημειωθεί ότι ο Νομοθέτης μπορεί να επεμβαίνει στην συμβατική ελευθερία των
ιδιωτών υπό πολύ αυστηρές προϋποθέσεις με βασικότερη όλων, η επέμβαση του να
επιβάλλεται από λόγους γενικότερου δημοσίου ή κοινωνικού συμφέροντος που
ανάγονται σε προστατευόμενες από το Σύνταγμα αξίες, όπως η προστασία της
ανθρώπινης υγείας, η οποία προστατεύεται από το Σύνταγμα ως θεμελιώδες έννομο
αγαθό (αρ. 2 και 21). Έτσι λοιπόν η εν λόγω νομοθετική επέμβαση είναι απολύτως
ανεκτή, αν όχι επιβεβλημένη από συνταγματικής άποψης.Ο χρόνος θα δείξει αν τα μέτρα αυτά θα επεκταθούν και για τον μήνα Μάιο ή και για
τους υπόλοιπους μήνες του καλοκαιριού. Προς το παρόν, αυτό που πρέπει
εκμισθωτές και μισθωτές να έχουν υπόψη τους, είναι ότι η καλή συνεργασία και
συνεννόηση μεταξύ τους και η αλληλοκατανόηση στην εποχή της πανδημίας, η
σωστή ενημέρωση από τον λογιστή ή τον δικηγόρο τους και ο ίδιος ο κρατικός
μηχανισμός με τις υπηρεσίες του είναι αυτά που θα διασφαλίσουν ότι κανένα μέρος
δεν θα αδικηθεί. Πράγματι είναι πολύ σημαντικό να γίνει αντιληπτό και κατανοητό
ότι η περίοδος που διανύουμε είναι πλήρως ικανή να επηρεάσει και να διασαλεύσει
μακροχρόνιες επιχειρηματικές συνεργασίες, τις εμπορικές σχέσεις και την
επαγγελματική ειρήνη. Εκμισθωτές και μισθωτές πρέπει να καταλάβουν ότι δεν
υπάρχουν ωφελούμενοι και ζημιωμένοι – νικητές και χαμένοι. Κανείς δεν θα βγει
αλώβητος από αυτή την κατάσταση. Μετά την σταδιακή άρση των μέτρων
περιορισμού, καλούμαστε όλοι να αντιμετωπίσουμε τον ίδιο εχθρό, δηλαδή την
οικονομική ύφεση και όλοι πρέπει να αλληλοεπιδράσουμε αρμονικά και υπεύθυνα,
προκειμένου να αποφευχθεί μια νέα οικονομική κρίση ή ακόμη χειρότερα μία
οικονομική καταστροφή.
Ο Κωνσταντίνος Καλλίας είναι Δικηγόρος Αθηνών και συνέταιρος στην Δικηγορική
Εταιρεία «ΚΚ & Συνεργάτες Δικηγορική Εταιρεία».
