Οι συνεχείς ανατροπές στους όρους δόμησης εξαιτίας νέων νόμων, Ειδικών Προεδρικών Διαταγμάτων και άλλων νομοθετικών πράξεων προκαλούν ανασφάλεια στους ιδιοκτήτες, αφού δεν είναι λίγες οι φορές, που η αξία του οικοπέδου ή ακινήτου όπου επένδυσαν τα χρήματά τους χάνει μέρος της. Γιατί συμβαίνει αυτό; Επειδή, όπως εξηγεί στα «ΝΕΑ» η τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή, «περιορίζεται ή – και – καταργείται το δικαίωμα δόμησης χωρίς να υπάρχει η υποχρέωση για αποζημίωση από την πλευρά της πολιτείας».
Την ίδια ώρα, τονίζει, ανασφάλεια υπάρχει και από την πλευρά των μηχανικών που έχουν την ευθύνη να βεβαιώσουν αν ένα οικόπεδο ή αγροτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Κι αυτό επειδή από τη στιγμή που όλες οι πληροφορίες δεν είναι – ακόμη – συγκεντρωμένες σε έναν ψηφιακό χάρτη (σ.σ.: τέτοιες πληροφορίες είναι οι αναγνωρισμένοι κοινόχρηστοι χώροι, οι τροποποιήσεις σχεδίου πόλης κ.ά.), υπάρχει πάντα η πιθανότητα του λάθους. Ετσι, ενδέχεται ένας ιδιοκτήτης που αγόρασε πριν από μερικά χρόνια ένα ακίνητο ως άρτιο και οικοδομήσιμο, σήμερα να μην μπορεί να εκδώσει οικοδομική άδεια ή άδεια λειτουργίας διότι άλλαξαν οι όροι δόμησης ή οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην περιοχή.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα, κατά τη Γραμματή Μπακλατσή, είναι η ξαφνική κατάργηση των παρεκκλίσεων εκτός σχεδίου με την οποία δεν κτίζονται πλέον γήπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων καθώς και η κατάργηση της δόμησης σε γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Τίθεται έτσι το ερώτημα: Γιατί υπάρχουν τέτοιου είδους προβλήματα; Η απάντηση είναι επειδή δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη ο πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός.
Και εδώ μπαίνει στην εξίσωση το τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο θα πρέπει να είναι επικαιροποιημένο πριν από τη σύνταξη οποιασδήποτε νέας αγοραπωλησίας ή έκδοση άδειας. «Η επικαιροποίηση του τοπογραφικού δεν αφορά την αλλαγή της ημερομηνίας σύνταξης του σχεδίου με πρόσφατη, αλλά τον έλεγχο της αποτύπωσης του ακινήτου και παράλληλα τον έλεγχο των όρων δόμησης, ώστε αν έχει γίνει τυχόν κάποια μεταβολή, να καταγραφεί και να ενημερωθεί το τοπογραφικό διάγραμμα» τονίζει η τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες; Θα πρέπει να απευθυνθούν σε αρμόδιο μηχανικό, προκειμένου να επικαιροποιήσει το τοπογραφικό, κάνοντας νέα αυτοψία και πολεοδομική έρευνα, και να βεβαιώσει τους ισχύοντες όρους δόμησης. «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν όλες οι πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους.
Ο έλεγχος στα εντός
Στην περίπτωση αυτή, ο μηχανικός, μεταξύ άλλων, θα πρέπει να ελέγξει:
1) Εάν συνορεύει με οικόπεδο μη άρτιο και οικοδομήσιμο. Γιατί; Διότι δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, εάν συνορεύει με μη άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο, το οποίο θα πρέπει να τακτοποιηθεί, ώστε η μελλοντική δόμηση να μην παρεμποδίσει ή δυσχεράνει με οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση του γειτονικού οικοπέδου.
2) Εάν επιτρέπεται από τις χρήσεις γης η συγκεκριμένη δραστηριότητα στο οικοδομικό τετράγωνο. Μάλιστα, επειδή το πολεοδομικό σχέδιο μπορεί να έχει τροποποιηθεί, εξετάζεται τι επιτρέπεται να γίνει σήμερα. Ακόμα κι αν το κτίριο προϋπάρχει, η μεταβολή της χρήσης του από κατοικία, για παράδειγμα, σε αρτοποιείο, θα πρέπει να επιτρέπεται από το υφιστάμενο σχέδιο πόλης.
3) Εάν έχει γίνει αναθεώρηση σχεδίου και έχει επιβληθεί πρασιά ή στοά.
4) Εάν θεσμοθετήθηκε στον δήμο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο / ΣΧΟΟΑΠ και έχει μειωθεί ο Συντελεστής Δόμησης, λόγω της θεσμοθέτησης Μέσου Συντελεστή Δόμησης.
5) Εάν έχει χαρακτηρισθεί το κτίσμα διατηρητέο και να μην μπορεί να αξιοποιήσει τον υπόλοιπο συντελεστή δόμησης που δικαιούται το οικόπεδο.
6) Εάν βρίσκεται εντός οικισμού κάτω των 2.000 κατοίκων και ο δρόμος που έχει «πρόσωπο» έχει πλάτος κάτω από τέσσερα μέτρα.
7) Σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εντός περιοχής που ισχύει Πράξη Εφαρμογής, μπορεί να απαιτείται διόρθωση γιατί έχουν εμφιλοχωρήσει λάθη στους πίνακες (π.χ. όνομα ιδιοκτήτη, λάθος εμβαδό).
Ο έλεγχος στα εκτός
Εδώ, ο μηχανικός, θα πρέπει να διαπιστώσει, μεταξύ άλλων:
1) Εάν θεσμοθετήθηκε Χωροταξικό ή Πολεοδομικό Σχέδιο στην περιοχή (Περιφερειακό Χωροταξικό ή Γενικό Πολεοδομικό, ΣΧΟΟΑΠ ή Τοπικό Χωροταξικό Σχέδιο).Μπορεί να καταργήθηκαν οι παρεκκλίσεις ή να αυξήθηκαν τα όρια αρτιότητας ή να μειώθηκε ο Συντελεστής Δόμησης.
2) Εάν γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρους ή βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση.
3) Εάν γειτνιάζει με ρέμα που δεν έχει οριοθετηθεί, γιατί θα απαιτηθεί η οριοθέτησή του. Προσοχή: Η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων.
4) Εάν γειτνιάζει με αιγιαλό και παραλία, που δεν έχουν καθοριστεί οι οριογραμμές του και κατά την οικοδόμηση θα πρέπει να «τραβηχθεί» πίσω η οικοδομή τουλάχιστον 30 μέτρα για κατοικία και 50 μέτρα για ξενοδοχείο.
5) Εάν βρίσκεται σε Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) και έχουν καθοριστεί αυξημένα όρια αρτιότητας, μειωμένη δόμηση ή υπάρχουν περιορισμοί στις επιτρεπόμενες χρήσεις.
6) Εάν βρίσκεται πλησίον κοιμητηρίου, γιατί απαγορεύεται η ανέγερση οικοδομών σε απόσταση μικρότερη των 100 μέτρων.
7) Εάν βρίσκεται σε περιοχή NATURA (περιοχές διατήρησης των φυσικών οικοτόπων και της άγριας χλωρίδας και πανίδας), γιατί μετά τον Μάρτιο του 2011 απαιτούνται 10 στρέμματα.
8) Εάν βρίσκεται σε περιοχή όπου έγινε κύρωση του δασικού χάρτη και έχει χαρακτηριστεί ως δασική έκταση.
9) Εάν βρίσκεται σε γήπεδο που διέρχεται αγωγός ΔΕΗ, συστήνεται αναγκαστική δουλεία, η οποία έχει πλάτος 40 μέτρα, 50 μέτρα και 100 μέτρα, αναλόγως της τάσης του ρεύματος για την οποία ισχύουν όροι δόμησης, κυρίως στο ύψος των κτιρίων, που καθορίζονται από την ΔΕΗ.
10) Σε γήπεδο που βρίσκεται σε κορυφογραμμή, το ανώτατο υψόμετρο του κτίσματος απαγορεύεται να υπερβαίνει την κορυφογραμμή.
